Onroerend goed, appartementsmede-eigendom

ADALET Juruisch Adviesbureau Voor Turks Recht  kan veel voor u betekenen door onze vakbekwaamheid en ruime ervaring op dit gebied in Turkije.

Wij bieden u desgewenst een compleet pakket bestaande uit:

1  Vooronderzoek

2  Aankoop -verkoopprocedure

Vooronderzoek onroerend goed
– wie is de  juridische eigenaar van het object?
– controle van de bouwvergunningen, het bestemmingsplan en bouwcontrole rapporten.
– mogelijke zakenrechtelijke belemmeringen zoals gevestigde hypotheek en pandrecht , erf en dienstbaarheidrecht.
– mogelijke persoonrechtelijke belemmeringen, zoals gerechtelijke

– beslagleggingen,geregistreerde huurrechten, etc.
– nagaan van openstaande schulden en belastingen van dit object.

– de juridische waarde van de[voorlopige] koopovereenkomst

Vooronderzoek [bouw]grond

– vaststelling van de grenzen

– bestemmingsplan en bouwdichtheids normen

– bouwbepalingen

– erfenisdienstbaarheden en agrarisch voorkeursrecht

De  aankoop procedure?

– allen benodigde wettelijke controles van het object

– hulp bij betalingscondities en geld transfer regelingen, openen van een bankrekening

– opstellen van een rechtsgeldig koopcontract in overeenstemming met de Turkse eigendomswet waarin de rechten van de koper bij aankoop van onroerend goed worden beschermd

– het opstellen van een officiële waarborgovereenkomst ter bescherming van beiden partijen

– starten en opvolgen van  officiële  aanvragen zoals kadastrale goedkeuringen en registraties verkrijgen van legale vergunningen en documenten,

– indienen en afhandelen aanvraag voor antecedenten en militair onderzoek

De  verkoop  procedure – Verkoop van een woning in Turkije:?

– We moeten alle relevante documenten met betrekking tot uw appartement of villa zien, inclusief de eigendomsbewijzen en het bewoningsbewijs. Op het moment van verkoop moet het huis schuldenvrij zijn, zodat het kadasterkantoor de transactie kan toestaan. Zorg er dus voor dat alle belastingen betaald zijn en tevens eventuele lopende bankleningen en/of hypotheken afgelost zijn.

-Begeleiding van traject tot en met overdracht. Bij het vinden van een koper, zullen wij het hele proces regelen en u op de hoogte houden tijdens de verschillende overschrijvingsfasen en het ondertekenen van de akten.

– Uw geld overmaken naar Nederland via de bank.

Positieve ontwikkelingen in Turkije voor buitenlandse investeerdersMet het oog op de mogelijke toekomstige toetreding tot de Europese Unie heeft Turkije veel nieuwe mogelijkheden gecreëerd voor buitenlandse investeerders. Het land is daarmee wellicht voor veel bedrijven een aantrekkelijke handelspartner aan het worden. Recente ontwikkelingen op dit gebied zijn bijvoorbeeld de mogelijkheid voor buitenlanders om onroerend goed te kopen in Turkije, iets wat in het verleden niet mogelijk was. Ook zijn er voor buitenlandse investeerders kredietmogelijkheden en stimulerende maatregelen. Turkije heeft daarbij met Nederland verdragen ondertekend die dubbele belastingheffing voorkomen.

In Turkije zijn in het kader van de douane-unie een aantal handelswaren vrijgesteld van export- en importheffingen, en heeft men in belangrijke gebieden vrijhandelszones ingesteld.

In het huidige systeem kunnen bedrijven gemakkelijker een vertegenwoordiging openen in Turkije of er een nieuw bedrijf vestigen. Tevens is de regelgeving voor verblijfs- en werkvergunningen gewijzigd, zodat deze gemakkelijker kunnen worden verkregen.

Positieve ontwikkelingen voor particulieren

De mogelijke toetreding van Turkije tot de Europese Unie heeft ook tot wijzigingen in het burgerlijk recht geleid. Zo kunnen nu ook particulieren onroerend goed op eigen naam kopen. In Turkije zijn de vakantiehuizen goedkoop in vergelijking tot andere mediterrane landen. Hypotheken en promessen kunnen op basis van vreemde valuta worden afgesloten.

NATIONALITEIT
De formaliteiten en voorwaarden om in aanmerking te komen voor naturalisatie volgens de Rijkswet op de Turkse nationaliteit art. 403 zijn als volgt:

-Dubbele nationaliteit,
-Met toestemming afstand doen van de Turkse nationaliteit,
-Verliezen van de Turkse nationaliteit,
-Aanvraag indienen voor het verkrijgen van de Turkse nationaliteit voor vreemdelingen,
-Verliezen van de Turkse nationaliteit als gevolg van een of andere reden en opnieuw een aanvraag indienen voor het verkrijgen van de Turkse nationaliteit.


Dubbele nationaliteit

Voordelen van dubbele nationaliteit:

-Het recht hebben om te stemmen bij de parlementsverkiezingen,
-Werkmogelijkheden bij de overheid,
-Reizen zonder visum,

Burgers met de Nederlandse nationaliteit mogen geen gebruik maken van de remigratiewet.

Volgens de aanpassing van de Rijkswet op de Turkse nationaliteit art. 403 op 13.02.1981 -2383/22 kunnen de burgers die uit eigen wil de Nederlandse nationaliteit hebben verkregen zich wenden tot het Consulaat Generaal van Turkije om hun Turkse nationaliteit te behouden.

Het Consulaat stuurt de door u ingeleverde documenten naar het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Deze procedure zal onder normale omstandigheden ongeveer een jaar in beslag nemen.

De benodigde documenten:

1. Formulier C, verkrijgbaar bij het Consulaat.
2. Nieuwe Turkse identiteitskaart (nüfus cüzdaný). Als men gezamenlijk met de familieleden een aanvraag indient moeten zij hiervoor hun Turkse identiteitskaart meenemen.
3. Nederlandse paspoort. Kennisgeving van naturalisatie waarin staat dat men de Nederlandse nationaliteit heeft verkregen.
4. 4 pasfoto's.
5. Minderjarigen vanaf 15 jaar moeten persoonlijk een aanvraag indienen. Het is belangrijk voor de procedure dat men gezamenlijk met de familieleden de aanvraag indient voor het behouden van hun Turkse nationaliteit.
6. Meerderjarigen moeten persoonlijk een aanvraag indienen. Minderjarigen tussen 15-18 jaar moeten hiervoor hun verzoekschrift tonen.

Kinderen wier ouders de Nederlandse nationaliteit hebben, krijgen automatisch een dubbele nationaliteit.

Voor het verzoek voor het behouden van de Turkse nationaliteit moet men een aanvraag indienen met het Nederlandse paspoort en de Turkse identiteitskaart van hun kind(eren).

Als kinderen in Nederland zijn geboren of zonder onderbreking in Nederland hebben gewoond kunnen zij in aanmerking komen voor de dubbele nationaliteit.

De kosten bedragen 18 Euro per persoon en 23 Euro voor het hele gezin.

-Met toestemming afstand doen van de Turkse nationaliteit.

De voorwaarden en bescheiden voor het afstand doen volgens de Rijkswet op de Turkse nationaliteit art. 403 zijn de volgende:

1. Kennisgeving van naturalisatie waarin staat dat men de Nederlandse nationaliteit heeft verkregen en een vertaling in het Turks door een beedigde tolk.
2. Turkse en Nederlandse paspoort,
3. 2 pasfoto's,
4. Turkse identiteitskaart (Nüfus cüzdaní),
5.  Diienstplichtigen moeten hun dienst uitstellen voordat ze afstand van de Turkse nationaliteit gaan aanvragen.
6. Als u gescheiden/weduwe/weduwnaar bent of als uw echtgenoot van buitenlandse afkomst is dan moet u hiervoor een overlijdensakte en/of een echtscheidingsakte meenemen. Als uw echtgenoot van buitenlandse afkomst is dan moet u een internationale geboorteakte van hem/haar meenemen.
7. Meerderjarigen en minderjarigen vanaf 15 jaar moeten hiervoor persoonlijk een aanvraag indienen.

De kosten bedragen 39 Euro per persoon en 76 Euro voor het hele gezin.

Voor het verliezen van de Turkse nationaliteit is art. 403 -25(a/ç) volgens de Rijkswet op de Turkse nationaliteit van toepassing.

art. (a) Als men zonder toestemming uit eigen wil een andere nationaliteit heeft verkregen en zich niet wendt tot het Consulaat Generaal van Turkije,
art. (ç)  Dienstplichtigen die na het bereiken van 38 jaar de dienstplicht niet hebben voldaan en/of niet willen voldoen.


Personen die door een of andere reden de Turkse nationaliteit hebben verloren en de Turkse nationaliteit willen herkrijgen moeten aantonen:

- op welke grond, welk (wets)nummer en datum van het parlementaire besluit hem/haar toestemming werdverleend om afstand te kunnen doen van de Turkse nationaliteit,
- de nationaliteit die hij/zij momenteel bezit,
- de burgerlijke stand nadat hij/zij de Turkse nationaliteit heeft verloren.

De opgestelde documenten worden naar het Ministerie van Binnenlandse Zaken opgestuurd.

Aanvraag indienen voor de Turkse nationaliteit voor vreemdelingen.

De benodigde documenten zijn:

-Verzoekschrift voor de naturalisatie,
-Bewijs van de huidige nationaliteit die men bezit,
-Getuigschrift voor de beheersing van de Turkse taal,
-Gezondheidsverklaring,
-Bewijs van uw burgerlijke stand (als uw echtgenoot de Turkse nationaliteit heeft, dan een geboorteakte meenemen)
-Laatste salarisstrookje,
-Een lijst van alle familieleden.

Indien men op grond van de Rijkswet op de Turkse nationaliteit art. 403 de Turkse nationaliteit wil verkrijgen en aan bovengenoemde voorwaarden voldoet dan kan hij/zij met het besluit van het Ministerie van Binnenlandse Zaken in aanmerking komen voor de Turkse nationaliteit.

De voorwaarden voor het aanvragen van de Turkse nationaliteit zijn:

-Meerderjarig zijn,
-Zonder onderbreking 5 jaar in Turkije hebben gewoond,
-Gezond zijn,
-Voldoende beheersing van de Turkse taal,
-Een beroep en voldoende inkomsten hebben.

Volgens de toepassing van de Rijkswet op de Turkse nationaliteit dient men (indien getrouwd met een Turkse) tenminste 3 jaar zonder onderbreking in Turkije te hebben gewoond; dan kan men schriftelijk een aanvraag indienen in Turkije via de Turkse autoriteiten of in het buitenland via de Turkse Consulaten.

Wanneer een vreemdeling aan de hierboven genoemde voorwaarden voldoet kan hij in aanmerking komen voor de Turkse nationaliteit. De officiële beslissing wordt echter door het Ministerie van Binnenlands Zaken in Turkije genomen.

AANKOOP PROCEDURE

Inwoners van de Europese Gemeenschap is het toegestaan om een woning in Turkije te bezitten. 

Hieronder vindt u een algemene uiteenzetting van de kosten welke bij de aankoop van onroerend goed in Turkije een rol spelen. Per makelaar kunnen de kosten varieren en kunnen al of niet in de vraagprijs van het onroerend zijn opgenomen. Tevens is het de gewoonte in Turkije dat "hier en daar" wat tipgeld wordt gegeven. 

Procedure

Wanneer de prijs van een woning is overeengekomen en er overgegaan wordt tot de afwikkeling, wordt de volgende procedure gevolgd. 

Een klein voorschot aan de eigenaar van de woning zal als voorlopig contract worden beschouwd. Dit voorlopig contract wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. In de tussentijd zal een onafhankelijke advocaat onderzoeken of er geen schulden op het pand rusten en of aan alle belastingen is voldaan. Tevens zal de advocaat onderzoeken of de grond, waar het perceel opstaat niet onder militair toezicht valt. Volgens de Turkse wet mogen er geen "buitenlanders" op militair grondgebied wonen. 

Op het moment van tekenen van het "voorcontract" dient de koper een deposito van 10% van de koopsom te storten. Deze deposito zal in bewaring worden gehouden tot het moment van de overdracht. Indien de overdracht niet doorgaat omdat de advocaat van de koper zijn goedkeuring niet kan geven, dan zal het deposito terug worden gestort op de rekening van de koper. Indien de koper om andere redenen wil afzien van de koop, dan wordt het betaalde voorschot niet geretourneerd.  

Overdrachtsbelasting

Voor de aanschaf van een huis in Turkije is er aan de staat overdrachtsbelasting verschuldigd, dit is een vast bedrag per locatie welke door het rijk vastgesteld wordt. Dit bedrag verschilt per object. De overdrachtsbelasting zal niet worden geheven over de verkoopsom maar over de waarde van het onroerend goed zoals bekend staat bij de belastingdienst (dit betekent meestal een lager bedrag, hetgeen dus in uw voordeel is). 


Notariskosten

Voor het opstellen van het zgn. voorcontract wordt een notaris ingeschakeld. 

Het eigendomsbewijs

Het eigendomsbewijs, de zogenaamde "tapu" dient bij verkoop op naam van de nieuwe eigenaar(s) overgeschreven te worden. Deze overdracht geschiedt bij het zogeheten Tapu (een soort kadaster). 

Advocaatkosten

Voor het kopen van een stuk grond, een woning of appartement in Turkije is het zeer raadzaam om een advocaat in de arm te nemen om een aantal zaken te laten uit zoeken, zoals o.a.: rusten er geen schulden op het onroerend goed of is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van de woning? Bij aankoop van een huis door een "buitenlander" is het zeer raadzaam een advocaat  te nemen om de verkoop officieel te begeleiden. Er dienen diverse documenten bij het rijk aangevraagd te worden welke door hem geregeld worden. Tevens zorgt hij voor een voorlopig koopcontract tussen verkoper(s) en koper(s). 

Makelaarskosten

Bij de verkoop via een makelaar dient de koper 3% van de verkoopsom te betalen aan de makelaar. 

Overschrijving abonnementen voor elektra en water

Bij een bestaande woning dienen de abonnementen voor water en elektra van eigenaar te veranderen. Bij een nieuwbouwwoning waarvan u de eerste bewoner bent dienen nieuwe abonnementen aangevraagd te worden.

Inschrijving bij het Tapu-bureau
Het aankopen van grondbezit is relatief eenvoudig, veilig en risicoloos als men bekend is met de voorschriften en wetten. Elke transactie wordt geregistreerd bij het Tapu-bureau. De koper ontvangt een eigendomsbewijs, het zogenaamde Tapu (eigendomsbewijs voor buitenlanders). Op het Tapu-bureau bij de gemeente worden alle registraties bijgehouden. Hier moeten koper en verkoper onder overlegging van hun legitimatiebewijzen, recente pasfoto's en een uittreksel van het geboorteregister de koop officieel laten bekrachtigen. Bij buitenlandse kopers wordt altijd een beëdigde tolk ingezet.

Overeenkomstig het Turkse kadaster nummer 2644 mogen natuurlijke
personen onder voorbehoud (verboden gebieden) grondbezit verwerven in
Turkije. Onroerend goed kan alleen worden overgeschreven in het kadaster. 
Het Turkse Tapu-bureau is vergelijkbaar met het Nederlandse kadaster. Het
Tapu-bureau is een officiële instantie, dat wil zeggen dat uitsluitend die
belastingen over het object kunnen worden geheven, die zijn geregistreerd 
in het Tapu. De Tapu is het bewijs van inschrijving in het kadaster én uw
eigendomsbewijs.

Daarnaast heeft een u vestigingdocument: een Iskan nodig. Hiermee verklaart de
gemeente dat u in de woning mag wonen. U heeft de Iskan nodig
voor de aanvraag van water en elektriciteit.

Indien u een woning wilt kopen waarvoor nog geen Iskan is afgegeven, moet u er rekening
mee houden dat de kosten voor de aanvraag liggen tussen de € 350,- en € 450,-.

Onroerendezaakbelasting in procent per jaar (over de aankoopwaarde vermeld op
het Tapu): Gebouwen (algemeen): 0,2% Bewoonbare gebouwen: 0,1%
Grondstukken: 0,2% Grondstukken binnen de grenzen van een gemeente: 
0,1%